CAMINHOS PARA A MANUTENÇÃO DO DESEMPENHO NA FASE DE USO & OPERAÇÃO DOS EMPREENDIMENTOS

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da Universidade Trisul

 

Nos últimos anos, com a introdução dos conceitos de desempenho dos sistemas e sua definição clara dos prazos de garantia e vida útil, se faz necessário uma alteração do modelo mental da importância de promover as manutenções para que se possa garantir o desempenho e a vida útil projetada a um edifício, sistema ou subsistema.

A manutenção periódica e planejada, que é de responsabilidade dos proprietários, usuários e gestores, além de mais barata que o reparo, evita outros tipos de problemas, como a responsabilidade criminal e civil, de acordo com a Norma ABNT NBR 5674 – Manutenção de Edificações.

E porque, se a manutenção não for feita, a vida útil pode não ser atingida, e isso configura culpa da vítima, que, segundo o próprio Código de Defesa do Consumidor, exclui a responsabilidade do construtor.

Porém nosso mercado precisa amadurecer mais na questão da operação, pois grande parte da tecnologia embarcada nos projetos e a eficiência dos sistemas se perdem devido à falta de qualificação e treinamento das equipes de operação.

Lembramos que: “A durabilidade de um edifício e de suas partes é uma exigência econômica do usuário, pois está diretamente associada ao custo global do bem. A durabilidade de um produto se extingue quando ele deixa de cumprir as funções que lhe forem atribuídas, quer pela degradação natural que o conduz a um estado insatisfatório de desempenho, quer por obsolescência funcional” segundo Carlos Pinto Del Mar.

Faz-se necessário fornecer informações suficientes para a correta operação e utilização de toda tecnologia embarcada no projeto, garantindo a correta execução das rotinas preditivas e preventivas.
O foco da Operação e Manutenção do Ambiente Construído deve ser a Gestão propriamente dita, visando mitigar riscos do não cumprimento do desempenho projetado devido à má operação.

Nossos fornecedores, instaladores, sistemistas e até fabricantes tem cada um sua linguagem, o que torna praticamente impossível as equipes de operação colocar em prática os programas de manutenção e conservação patrimonial.

Desta forma, como evitar gastos adicionais com consertos emergenciais, a deterioração precoce dos sistemas construtivos? Como garantir a vida útil e a sustentabilidade do empreendimento?
Transformando o processo programado e de valorização do patrimônio em GESTÃO!

DESEMPENHO ESPERADO

Eliminar

  • A insegurança legal, devido ao não atendimento à NBR 5674;
  • A paralisação da operação, devido a serviços negligentes;
  • Prejuízos e até acidentes, devido à falta de orientação e qualificação dos envolvidos;
  • Os gastos não previstos.

Reduzir

  • As manutenções corretivas emergenciais;
  • O colapso e a deterioração precoce dos sistemas;
  • Os conflitos internos.

Criar / Fornecer

  • A gestão dos processos;
  • Histórico do imóvel e seus sistemas;
  • Segurança das informações;
  • Valor ao patrimônio.

Elevar

  • A confiabilidade dos sistemas;
  • A sustentabilidade do empreendimento;
  • A vida útil.

 

Insanidade – “é continuar fazendo sempre a mesma coisa e esperar resultados diferentes… “ Albert Einstein

 

Alexandre Luís de Oliveira é Engenheiro Civil e Diretor Técnico da inDia.com.vc, empresa de engenharia e prestação de serviços com foco na fase de pós-obra, atuando na manutenção corretiva e preventiva dos empreendimentos. Foi Coordenador da CE Inspeções Prediais da ABNT e Presidente do Conselho Consultivo do SindusCon-SP, é membro do CTQ (Comitê de Tecnologia e Qualidade do SindusCon-SP) e Coordenador do GT Pós-Obras.