Por que a conservação das unidades em estoque é importante?
Incorporadoras e construtoras devem se preocupar com a manutenção e conservação de suas unidades preservando a qualidade dos imóveis e a lucratividade de seus estoques
Por Alexandre Luís de Oliveira*
Todos nós sabemos que a crise macroeconômica pela qual o país está passando tem afetado drasticamente o mercado imobiliário. Prova disso é a diminuição do crédito imobiliário, a queda nas vendas de imóveis, a redução de lançamentos de novos empreendimentos e a desaceleração dos preços em todo o país.
O preço de vendas dos imóveis caiu 17% nos três últimos anos de crise, 2014 – 2017, já descontando a inflação, segundo o índice FipeZap.
Em 2014, as vendas de imóveis encolheram 25%, elevando os estoques a um patamar de 26 bilhões de reais no final do ano, isto porque em dezembro, mais de 33 mil imóveis foram financiados para compra, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), e em novembro de 2017, o dado mais recente, foram pouco mais de 8 mil.
Diante deste cenário, construtoras e incorporadoras têm priorizado a venda de estoques em vez de lançamentos. Seis das 13 maiores incorporadoras de capital aberto do país, por exemplo, decidiram não lançar novos empreendimentos em 2015 e 2016, retomando muito cautelosamente em 2017.
Com custos mais altos em todas as esferas da empresa, investimento extra em propaganda e equipes de vendas para encontrar compradores, e tendo ainda de baixar os preços do seu estoque, a lucratividade das empresas está cada vez menor.
Mas, se por um lado o estoque parado passou a ser despesa para as empresas, por outro a sua conservação significa preservação de capital. Desse modo, preservar o capital significa também manter o estoque de imóveis em boas condições nesses momentos de incertezas econômicas.
Por isso, incorporadoras e construtoras tem buscado empresas especializadas para auxiliá-las na conservação de suas unidades em estoque. Afinal, de nada adianta investir em campanhas de marketing para alavancar vendas, promover feirões, anunciar grandes descontos, ofertar brindes aos clientes, se o imóvel a ser vendido não estiver em bom estado – e nos patamares necessários de qualidade – para atrair seus compradores. Vale lembrar que as unidades em estoque se tratam de produtos novos.
Este serviço visa principalmente agregar valor à marca e ao patrimônio da empresa e mitigar o risco da perda do negócio, ajudando-a, neste momento de instabilidade, a valorizar suas unidades em estoque, diminuir suas despesas com manutenção e preservar a qualidade do imóvel.
Neste sentido, todo o serviço oferecido segue planos de rotinas preventivas e corretivas das ações estipuladas no “Programa de Manutenção e Conservação Patrimonial” (segundo a NBR 5674 – Manutenção de Edificações). Além disso, são realizadas visitas periódicas aos empreendimentos para análise de patologias construtivas e supervisão dos trabalhos das equipes que realizam os serviços de limpeza e conservação preventiva das unidades em estoque.
O monitoramento dos aspectos técnicos, funcionais de uso e de manutenibilidade tem se mostrado fundamental para garantir as condições das unidades para apresentação e venda ao cliente final a qualquer momento, com a garantia, inclusive, de ocupação imediata.
Além disso, os resultados desse trabalho têm apontado que o custo anual de conservação de uma unidade em São Paulo chega a representar 0,3% do valor médio de venda. Considerando que o estoque atual na cidade de São Paulo concentra, em sua grande maioria, unidades de 70 m², esse custo seria de R$ 596,00 ao ano por unidade. Se, no passado recente, não vender todas as unidades na planta não era um problema, hoje vender o alto estoque passou a ser fundamental para movimentar o capital e diminuir os custos.
Realmente, vivenciamos um momento de ajuste de estoques e temos que conservá-los da melhor forma e com a melhor qualidade possível. Talvez a boa notícia do mercado imobiliário seja para o comprador que tiver dinheiro na mão, pois ele conseguirá boas oportunidades de negócios e imóveis em pleno estado de conservação.
*Alexandre Luís de Oliveira é Engenheiro Civil e Diretor Técnico da inDia.com.vc, empresa de engenharia e prestação de serviços com foco na fase de pós-obra, atuando na manutenção corretiva e preventiva dos empreendimentos. Foi Coordenador da CE Inspeções Prediais da ABNT e Presidente do Conselho Consultivo do SindusCon-SP, é membro do CTQ (Comitê de Tecnologia e Qualidade do SindusCon-SP) e Coordenador do GT Pós-Obras.
