A Gestão de reformas e suas garantias ao condomínio

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da Universidade Trisul

 

Com o Boom imobiliário que o país viveu na década passada, milhares de pessoas passaram a habitar, pela primeira vez, condomínios residenciais.

Todavia, as regras de convivência entre vizinhos nesse tipo de habitação são bem distintas das vivenciadas em residências convencionais. Além das normas que regulam a harmonia entre moradores, poucos sabem que seus apartamentos fazem parte de um conjunto construtivo, ou seja, são donos de uma fração do condomínio e não somente da sua área privativa. Isso implica em regras mais rígidas no que tange as reformas privativas, pois essas podem impactar na segurança do todo e, principalmente, determinar a manutenção ou não das garantias construtivas.

Caso o morador queira realizar uma reforma pequena, média ou grande, deve comunicar ao sindico do condomínio, lhe apresentando um descritivo técnico do que será realizado. O síndico por sua vez, com o descritivo em mãos, deverá orientar o morador sobre necessidade ou não, da contratação de um profissional habilitado: engenheiro e ou arquiteto.

Porém, nem todos síndicos e zeladores possuem conhecimento técnico ou tempo para realizar a avaliação dos descritivos e a gestão dessas reformas, o que implica na continuidade de práticas amadoras construtivas, riscos diretos a integridade física de moradores, visitantes e colaboradores, além da desvalorização do patrimônio. O advento de condomínios com grande número de unidades prejudica ainda mais o acompanhamento necessário e legal dessas obras e apresentação de documentos.

O correto (ver item 6.1.1 da norma ABNT NBR 16280) seria esta análise ser realizada por um profissional, pois somente assim o condomínio terá todas suas garantias preservadas.

As reformas devem atender aos requisitos da norma ABNT NBR 16280. O item 6 da norma que regula essas reformas é bem claro quanto as responsabilidades das reformas nas edificações:

6.1 Responsável legal pela edificação (no caso de condomínios é o síndico)

6.1.1 Antes do início da obra de reforma

Cabe ao responsável legal da edificação o seguinte:

  • a) disponibilizar os requisitos e ações necessárias para realização de reformas além das previstas na convenção de condomínio e regimento, quando condomínio, (por exemplo, documentos exigíveis, horário de trabalho, trânsito de insumos e prestadores de serviço, entre outros);
  • b) requerer a necessária atualização do manual de operação, uso e manutenção da edificação, observadas as normas pertinentes vigentes;
  • c) receber as documentações ou propostas da reforma;
  • d) encaminhar a proposta de reforma para análise técnica e legal;
  • e) formalizar, com base na análise, resposta à solicitação nos seguintes termos e justificativas (aprovado, aprovado com ressalvas ou rejeitado);
  • f) autorizar a entrada na edificação de insumos e pessoas contratadas para realização dos serviços de reforma somente após atendimento a todos os requisitos do plano de reforma;
  • g) promover a comunicação e disseminação entre os demais usuários sobre as obras de reforma na edificação que estiverem aprovadas.

6.1.2 Durante as obras de reforma

  • a) verificar ou delegar a terceiros o devido atendimento ao plano de reforma, para assegurar condições necessárias à realização segura das obras;
  • b) cumprir e fazer cumprir as deliberações em relação às obras aprovadas, em atendimento à convenção, ao regimento interno e às determinações da assembleia, quando condomínio;
  • c) tomar as ações legais necessárias, sob qualquer condição de risco iminente para a edificação, seu entorno ou seus usuários.

6.1 .3 Após as obras de reforma

  • a) vistoriar ou delegar para terceiros as condições de finalização da obra concluída;
  • b) receber o termo de encerramento das obras emitido pelo executante e o manual atualizado, nos termos da ABNT NBR 14037;
  • c) encerrada a obra nos termos descritos em 6.1.3 (b), cancelar as autorizações para entrada e circulação de insumos ou prestadores de serviço da obra;
  • d) arquivar toda a documentação oriunda da reforma, incluído o termo de encerramento das obras emitido pelo executante, conforme Seção 7.

6.2 Proprietários de unidade autônoma, quando edificação em condomínio

6.2.1 Antes do início da obra de reforma

Encaminhar ao responsável legal da edificação o plano de reforma e as documentações necessárias que comprovem o atendimento à legislação vigente, normalização e regulamentos para a realização de reformas.

6.2.2 Durante as obras de reforma

Diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança e para que atenda a todos os regulamentos.

6.2.3 Após as obras de reforma

Atualizar o conteúdo do manual de uso, operação e manutenção do edifício e o manual do proprietário, nos pontos em que as reformas interfiram conforme os termos da ABNT NBR 14037. No caso de inexistência deste manual da edificação reformada, as intervenções que compõem a reforma devem ter o manual de uso, operação e manutenção elaborado conforme a ABNT NBR 14037.

O engenheiro Alexandre Oliveira afirma que “os síndicos, mesmo os profissionais, não são capacitados tecnicamente para a realização desta análise inicial, e nos casos que são, não faz parte de suas funções. Eles são responsáveis legais pela edificação e não responsáveis técnicos.”

Muitos condomínios optam em terceirizar a gestão das reformas para empresas ou profissionais com experiência, tendo em vista que o não cumprimento das normas, além dos riscos já mencionados, pode gerar processo criminal aos envolvidos: síndicos, arquitetos e engenheiros. Assim como os condomínios buscam os serviços de síndicos profissionais para a administração de suas rotinas técnicas, podem encontrar na terceirização da gestão de reformas o caminho para redução de custos, acidentes e de estresse no convívio entre vizinhos.

 

 

Colaborador:

Alexandre Luís de Oliveira é Engenheiro Civil e Diretor Técnico da inDia.com.vc, empresa de engenharia e prestação de serviços com foco na fase de pós-obra, atuando na manutenção corretiva e preventiva dos empreendimentos. Foi Coordenador da CE Inspeções Prediais da ABNT e Presidente do Conselho Consultivo do SindusCon-SP, é membro do CTQ (Comitê de Tecnologia e Qualidade do SindusCon-SP) e Coordenador do GT Pós-Obras.