Gestão da Manutenção em Empreendimentos Novos: Integração das Normas de Desempenho, Manutenção Predial e Reforma
Uma boa gestão da manutenção de empreendimentos novos deve levar em consideração a norma de desempenho, a norma de manutenção predial e a norma de reforma.
A Norma de Desempenho ABNT NBR 15575 estabelece requisitos mínimos de qualidade e desempenho para os sistemas de um empreendimento. A gestão da manutenção deve estar alinhada a esses requisitos, pois o desempenho do edifício ao longo de sua vida útil depende do uso adequado, execução conforme as normas, utilização de elementos sem defeitos e implementação de programas de manutenção corretiva e preventiva. Isso garante a preservação do desempenho do empreendimento ao longo do tempo.
A Norma de Manutenção Predial ABNT NBR 5674 que estabelece diretrizes para a execução da manutenção em edificações, define as responsabilidades dos proprietários, gestores e usuários do empreendimento em relação à manutenção e estabelece os procedimentos adequados para a realização das atividades de manutenção. A gestão da manutenção deve seguir essas diretrizes, garantindo a correta execução das atividades e a preservação do desempenho do empreendimento.
A Norma de Reforma ABNT NBR 16.280 trata das diretrizes para a realização de reformas em edificações. É fundamental que a gestão da manutenção esteja atenta a essa norma, especialmente quando forem realizadas intervenções no empreendimento. A norma estabelece procedimentos que devem ser seguidos para garantir a segurança, a durabilidade e o desempenho dos sistemas após a reforma.
Além disso, uma boa gestão da manutenção de empreendimentos novos deve contemplar os seguintes aspectos:
Planejamento: É importante estabelecer um plano de manutenção que contemple todas as atividades necessárias para garantir o desempenho e a durabilidade do empreendimento. Esse planejamento deve levar em consideração as recomendações das normas mencionadas e as características específicas do empreendimento.
Monitoramento: A gestão da manutenção deve incluir um sistema de monitoramento contínuo do desempenho do empreendimento. Isso pode ser feito por meio de inspeções periódicas, análise de indicadores de desempenho e uso de tecnologias de monitoramento, quando aplicável.
Programa de manutenção preventiva: A manutenção preventiva é essencial para evitar falhas e garantir a preservação do desempenho do empreendimento. Um programa de manutenção preventiva deve ser estabelecido, com a definição clara das atividades a serem realizadas, suas periodicidades e responsáveis.
Capacitação da equipe: É importante investir na capacitação da equipe responsável pela manutenção do empreendimento. Isso inclui treinamentos sobre as normas aplicáveis, as técnicas de manutenção adequadas e o uso correto dos equipamentos e sistemas presentes no empreendimento.
Registro e documentação: Todas as atividades de manutenção devem ser registradas e documentadas de forma adequada. Isso inclui relatórios de inspeção, registros de intervenções realizadas, resultados de testes e análises, entre outros. Essa documentação é importante para o acompanhamento do histórico de manutenção do empreendimento e para fornecer subsídios em caso de necessidade de reformas futuras.
Por tanto, uma boa gestão da manutenção de empreendimentos novos deve seguir as diretrizes estabelecidas pelas normas de desempenho, manutenção predial e reforma. Ela deve incluir um planejamento adequado, monitoramento contínuo, programa de manutenção preventiva, capacitação da equipe e registro/documentação de todas as atividades realizadas. Dessa forma, será possível garantir a preservação do desempenho e da durabilidade do empreendimento ao longo do tempo.
NBR 17170: A norma de garantia das construções
Entenda os detalhes da nova norma que chegou para elucidar as questões de garantia da construção civil.
A ABNT NBR 17170, lançada em 12 de dezembro de 2022 nasceu de forma a substituir as diretrizes de garantia estipuladas anteriormente, em 2013, pela ABNT NBR 15575. Utilizada como base para a confecção da nova norma, a ABNT NBR 15575, norma de desempenho das edificações, pela primeira vez abordou e descreveu o funcionamento da garantia nos sistemas construtivos. Porém, percebendo a necessidade de uma abordagem mais profunda e definições de alguns tópicos que a norma prévia não abordava, houve então a articulação da ABNT para elaborar uma norma para garantia. Conforme explicado, a norma se utiliza como base a antiga norma de desempenho, e aqui serão destacados apenas partes novas ou que sofreram alteração.
Item 4.4.2 - Incumbências do incorporador/construtor: Transparência e Garantia
Uma das principais diretrizes da ABNT NBR 17170 é a definição clara das responsabilidades do incorporador, construtor e cliente. Segundo o item 4.4.2 da norma, o incorporador/construtor tem a incumbência de definir prazos e condições de garantia em um documento específico, que deve ser fornecido ao proprietário. A norma sugere que essas informações sejam apresentadas no momento da aquisição do imóvel, como uma boa prática.
Além disso, a norma estabelece que o incorporador/construtor deve fornecer um manual de uso, operação e manutenção da edificação. Caso haja sistemas construtivos não garantidos pelo responsável, é necessário esclarecer sua forma de uso, operação e manutenção, e se possível, instruir quem o cliente/responsável deve chamar caso aconteça alguma intercorrência.
Item 5 - Início de garantia: O Habite-se
A ABNT NBR 17170 oficializa o início da garantia no momento da emissão do Habite-se. Conforme o item 5.1, a partir desse momento, a garantia passa a valer para a edificação. O item 5.2 ressalta que o prazo de garantia não se estende em casos de reparos de um determinado sistema, a menos que seja um reparo parcial com um prazo de garantia residual menor que 90 dias. Por exemplo, se um exaustor precisa ser reparado, mas o prazo de garantia restante é de apenas 30 dias, o prazo de garantia será estendido por mais 90 dias.
Item 9.3 - Prazos de garantia por sistemas, componentes e equipamentos
Uma mudança significativa trazida pela ABNT NBR 17170 é a extinção do prazo de garantia legal de 2 anos. Agora, existem três prazos de garantia: 1, 3 e 5 anos. Esses prazos são divididos de acordo com a natureza dos sistemas da edificação. Os acabamentos possuem um prazo de garantia de 1 ano, as instalações têm garantia de 3 anos e a estabilidade, habitação e segurança contam com um prazo de garantia de 5 anos.
Além disso, a norma introduz uma nova coluna chamada "Tipos de Falhas", que detalha as possíveis falhas de cada sistema, oferecendo um panorama mais claro e preciso para os proprietários e profissionais envolvidos na construção e manutenção das edificações.
A ABNT NBR 17170 representa um avanço significativo no setor de construção civil, estabelecendo diretrizes claras e objetivas para garantir a segurança, a qualidade e a transparência das edificações. Com a definição de responsabilidades, prazos de garantia e informações detalhadas sobre possíveis falhas, a norma proporciona maior segurança para os proprietários e orientação para os profissionais do setor. É um marco importante no aprimoramento das construções no Brasil, visando a satisfação e o bem-estar dos usuários.
Colaborador: Eng. Celso Rogaciano – Trisul
Colaborador: Eng. Nicollas Fedoruk – Trisul
